Fremdfinanzierte Immobilien: Wann Leverage wirklich lohnt

Ein Investor kauft eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro. Er bringt 60.000 Euro Eigenkapital mit und finanziert den Rest über die Bank. Wenn die Immobilie in fünf Jahren 360.000 Euro wert ist, hat er auf sein eingesetztes Kapital eine Rendite von 100 Prozent erzielt, obwohl der Wert des Objekts nur um 20 Prozent gestiegen ist. Genau das ist Leverage, auf Deutsch Hebelwirkung, und genau deshalb kaufen Kapitalanleger Immobilien überwiegend mit Fremdkapital.

Doch der Hebel dreht sich in beide Richtungen. Wer das nicht versteht, riskiert mehr als nur eine enttäuschende Rendite.

Was Leverage bei Immobilien konkret bedeutet

Der Leverage-Effekt beschreibt das Verhältnis zwischen Eigenkapitalrendite und Gesamtkapitalrendite. Solange der Zinssatz für den Kredit unterhalb der Rendite liegt, die das Objekt erwirtschaftet, steigt die Eigenkapitalrendite mit zunehmendem Fremdkapitaleinsatz. Der mathematische Zusammenhang ist simpel, die Konsequenzen in der Praxis sind es nicht.

Angenommen, eine Wohnung kostet 250.000 Euro und bringt nach Kosten eine Nettomietrendite von 4,5 Prozent, also 11.250 Euro im Jahr. Wer vollständig aus Eigenmitteln kauft, erzielt genau diese 4,5 Prozent auf sein Kapital. Wer dagegen 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,2 Prozent finanziert, zahlt jährlich 6.400 Euro Zinsen. Sein Nettoertrag auf das eingesetzte Eigenkapital von 50.000 Euro beträgt dann 4.850 Euro, was einer Eigenkapitalrendite von 9,7 Prozent entspricht. Mehr als doppelt so viel, ohne dass sich am Objekt selbst etwas geändert hätte.

Die entscheidende Schwelle: Zinssatz versus Rendite

Der positive Leverage-Effekt existiert nur, wenn die Objektrendite den Fremdkapitalzins übersteigt. Dieser Punkt wird in der Fachliteratur als Leverage-Grenze bezeichnet. Liegt der Zinssatz über der Rendite des Objekts, kehrt sich der Effekt um: Mehr Fremdkapital bedeutet dann eine niedrigere Eigenkapitalrendite.

Das war in den Jahren 2022 und 2023 für viele Bestandshalter ein ernstes Problem. Kredite, die 2019 noch zu 1,2 Prozent abgeschlossen wurden, mussten bei Verlängerung plötzlich zu 3,8 oder 4,2 Prozent refinanziert werden. Wer dabei gleichzeitig eine Bruttomietrendite von nur 3,5 Prozent hielt, arbeitete nach diesem Zinsschock im negativen Leverage-Bereich.

Wer sich heute grundlegend mit dem Thema beschäftigt, findet bei einer umfassenden Aufstellung zu Immobilien als Kapitalanlage eine gute Orientierung dazu, welche Renditekennzahlen bei der Bewertung eines Objekts wirklich relevant sind.

Welche Objekte und Lagen Leverage-Strategien tragen

Nicht jede Immobilie eignet sich für eine aggressive Fremdfinanzierung. Entscheidend sind drei Faktoren: Mietrendite, Vermietbarkeit und Wertstabilität. Ein Mehrfamilienhaus in einer Mittelstadt mit 5,5 Prozent Bruttomietrendite und stabiler Nachfrage ist ein deutlich besserer Hebel-Kandidat als eine Neubauwohnung in einer A-Stadt, die bei 2,8 Prozent Bruttomietrendite liegt und erst nach 35 Jahren über die Mieteinnahmen finanziert wäre.

• B- und C-Städte bieten oft höhere Mietrenditen bei moderatem Kaufpreis, tragen also eher eine Leverage-Strategie als überteuerte Großstadtlagen.
• Bestandsobjekte mit renovierungsbedürftiger Substanz lassen sich nach Sanierung häufig zu deutlich besseren Mietkonditionen vermieten, was die Renditebasis nachträglich verbessert.
• Gewerbeimmobilien wie kleinere Büro- oder Lagerflächen können hohe Renditen bieten, sind aber konjunkturell anfälliger und damit risikoreicher zu hebeln.

Risiken, die Leverage-Investoren systematisch unterschätzen

Leerstand ist der offensichtlichste Feind einer fremdfinanzierten Immobilie. Wer 80 Prozent des Kaufpreises finanziert hat, zahlt auch dann seine Kreditrate, wenn die Wohnung drei Monate leer steht. Drei Monate Leerstand bei einer Kaltmiete von 900 Euro bedeuten 2.700 Euro Mietausfall, die aus anderen Mitteln gedeckt werden müssen.

Weniger offensichtlich ist das Zinsänderungsrisiko bei langen Restlaufzeiten. Wer einen Kredit über 200.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung abschließt und in Jahr elf zu deutlich höheren Zinsen refinanzieren muss, kann in eine Cashflow-Klemme geraten, selbst wenn das Objekt problemlos vermietet ist.

Hinzu kommt das Klumpenrisiko. Viele Privatanleger investieren einen Großteil ihres Nettovermögens in eine oder zwei Immobilien. Läuft eine davon nicht wie geplant, hat das unmittelbare Auswirkungen auf die gesamte finanzielle Situation. Ein diversifiziertes Aktienportfolio lässt sich bei Bedarf schrittweise liquidieren, eine Immobilie dagegen nicht.

Eigenkapitalquote: Wie viel ist sinnvoll?

Die pauschale Empfehlung von 20 bis 30 Prozent Eigenkapital ist ein grober Richtwert, kein Naturgesetz. Die optimale Quote hängt vom Einzelfall ab.

Wer Leverage konsequent nutzen will, sollte dennoch immer eine Liquiditätsreserve von mindestens drei bis sechs Monatskaltmieten pro Objekt vorhalten. Das ist kein Vorsichtsreflex, sondern operative Notwendigkeit, denn Heizungsausfälle, Reparaturen und Mieterwechsel kommen selten zum günstigen Zeitpunkt.

Wann Leverage wirklich lohnt: Ein Fazit in Zahlen

Leverage bei Immobilien funktioniert zuverlässig, wenn drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: Die Nettomietrendite liegt spürbar über dem Finanzierungszinssatz, das Objekt befindet sich in einer Lage mit stabiler oder wachsender Mietnachfrage, und der Investor hält genug Liquiditätspuffer, um Durststrecken zu überbrücken.

Fehlt eine dieser drei Bedingungen, wird Leverage zum Risikofaktor statt zum Renditetreiber. Ein Objekt mit 3,0 Prozent Nettomietrendite und einem Kredit zu 3,8 Prozent hebelt nicht die Rendite, sondern die Verluste. Das klingt banal, wird aber in der Praxis regelmäßig ignoriert, besonders in Marktphasen mit stark steigenden Kaufpreisen und der Erwartung, dass die Wertsteigerung alle Kalkulations-Lücken schließt.

Fremdfinanzierte Immobilien sind kein Selbstläufer. Sie sind ein Werkzeug. Wer das Werkzeug versteht und es auf die richtigen Objekte anwendet, kann damit langfristig echtes Vermögen aufbauen. Wer es ohne Rechengrundlage einsetzt, baut auf Sand.