Der österreichische Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen zwei Jahren spürbar verändert. Die Preise in Ballungsräumen wie Wien, Graz und Salzburg sind seit ihren Hochpunkten 2022 um teilweise zehn bis fünfzehn Prozent zurückgegangen, während die Finanzierungskosten durch gestiegene Zinsen erheblich zugelegt haben. Wer heute kauft, zahlt für ein variables Darlehen in der Regel zwischen 4,5 und 5,5 Prozent effektiven Jahreszins, feste Konditionen auf zehn Jahre liegen meist knapp darunter. Das klingt nach einem schwierigen Umfeld, ist aber für gut vorbereitete Käufer eine echte Chance.
Was die KIM-Verordnung konkret bedeutet
Seit August 2022 gilt in Österreich die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-V. Sie schreibt vor, dass Banken bei der privaten Wohnbaufinanzierung bestimmte Obergrenzen einhalten müssen. Konkret: Der Kreditbetrag darf höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts betragen, die monatliche Kreditrate darf 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen, und die maximale Laufzeit liegt bei 35 Jahren.
Was das in der Praxis bedeutet, zeigt ein einfaches Beispiel. Wer eine Eigentumswohnung in Wien um 400.000 Euro kauft, muss mindestens 40.000 Euro Eigenkapital einbringen, plus Nebenkosten. Die Kaufnebenkosten in Österreich summieren sich auf rund zehn Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), Eintragungsgebühr im Grundbuch (1,1 Prozent), Maklercourtage (bis zu drei Prozent plus Mehrwertsteuer) sowie Notar und Treuhänder. Bei 400.000 Euro Kaufpreis kommen so schnell weitere 35.000 bis 40.000 Euro zusammen, die vollständig aus Eigenmitteln gedeckt sein müssen, weil Banken Nebenkosten grundsätzlich nicht mitfinanzieren.
Eigenkapital richtig einsetzen
Die 20 Prozent Eigenkapital, die sich als Faustregel etabliert haben, sind in vielen Fällen das absolute Minimum. Wer mehr mitbringt, hat nicht nur bessere Chancen auf eine Kreditzusage, sondern verhandelt auch aus einer stärkeren Position. Banken staffeln ihre Konditionen nach dem sogenannten Loan-to-Value-Verhältnis: Bei 70 Prozent Beleihung sind Zinsaufschläge von 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten gegenüber einer 90-Prozent-Finanzierung keine Seltenheit.
Als Eigenkapital akzeptieren die meisten österreichischen Banken Ersparnisse auf Giro- und Sparkonten, Bausparverträge, Wertpapiere mit ausreichender Fungibilität sowie bereits vorhandene lastenfreie Liegenschaften. Lebensversicherungen mit Rückkaufwert werden ebenfalls angerechnet, allerdings oft nur zu 60 bis 80 Prozent des Rückkaufwerts. Schenkungen von Familienangehörigen sind zulässig, müssen aber in der Regel durch eine Schenkungserklärung dokumentiert sein.
Fixzins oder variabler Zins
Diese Frage beschäftigt jeden Immobilienkäufer, und sie lässt sich nicht pauschal beantworten. Variable Kredite sind in Österreich meist an den Drei-Monats-Euribor gekoppelt, zu dem die Bank einen individuellen Aufschlag addiert. Wer im Frühjahr 2024 einen variablen Kredit abgeschlossen hat, zahlt auf Basis des damaligen Euribor-Niveaus rund fünf Prozent. Bei einer Fixzinsbindung über zehn Jahre lagen die Angebote zur gleichen Zeit oft zwischen 3,8 und 4,5 Prozent, je nach Bank und Bonität des Antragstellers.
Planungssicherheit spricht für den Fixzins, besonders wenn das Budget wenig Puffer lässt. Variable Finanzierungen sind dann interessant, wenn man davon ausgeht, den Kredit innerhalb weniger Jahre deutlich zurückzuführen oder wenn die Zinsentwicklung nach unten zeigt. Viele Käufer entscheiden sich heute für eine Kombination: einen fixen Block über die ersten zehn bis fünfzehn Jahre, danach Neuverhandlung.
Fördermöglichkeiten und Wohnbaukredite
Österreich kennt kein einheitliches Bundesförderprogramm für den privaten Wohnbau, die Förderung ist Ländersache. Das führt zu erheblichen Unterschieden. In Wien gibt es den geförderten Wohnbau über gemeinnützige Bauträger, in der Steiermark zinsgünstige Darlehen vom Land für Neubauten mit niedrigem Energiestandard. Niederösterreich und Oberösterreich bieten zinsenfreie oder zinsreduzierte Eigenheimdarlehen, die bis zu 60.000 Euro betragen können.
Wer gezielt nach solchen Programmen sucht, sollte direkt bei der zuständigen Landesstelle anfragen und nicht ausschließlich auf Bankauskünfte vertrauen. Banken haben keinen wirtschaftlichen Anreiz, auf Fördermittel hinzuweisen, die den eigenen Kreditanteil verringern. Ergänzend lohnt ein Blick auf den Austria Wirtschaftsservice und die Österreichische Hotel- und Tourismusbank, falls es um Immobilien mit gewerblichem Anteil geht.
Wer sich einen strukturierten Überblick über die verschiedenen Finanzierungswege und Anbieter verschaffen will, findet auf Plattformen wie Immobilie finanzieren Österreich einen guten Ausgangspunkt, um Konditionen einzuordnen und den Prozess besser zu verstehen.
Den Kreditantrag richtig vorbereiten
Banken prüfen in Österreich sehr genau. Wer unvorbereitet in ein Beratungsgespräch geht, verliert Zeit und hinterlässt möglicherweise keinen guten ersten Eindruck. Folgende Unterlagen sollten vor dem ersten Bankgespräch vollständig vorliegen:
- Gehaltszettel der letzten drei Monate, bei Selbstständigen die Steuerbescheide der vergangenen drei Jahre
- Kontoauszüge der letzten drei Monate aller relevanten Konten
- Kaufvertragsentwurf oder zumindest ein Reservierungsbestätigung mit Kaufpreis
- Grundbuchauszug der zu kaufenden Immobilie
- Energieausweis (Pflicht seit 2012 bei Kauf und Vermietung)
- Nachweis über vorhandenes Eigenkapital
Wer Schulden hat, sollte diese offen kommunizieren. Banken fragen die KSV-Auskunft ab, und verschwiegene Verbindlichkeiten führen fast immer zur Ablehnung. Bestehende Kleinkredite oder Leasingverträge vorab zu tilgen, kann die monatliche Belastungsquote verbessern und damit die Chancen auf eine Kreditgenehmigung erhöhen.
Was nach der Zusage zu beachten ist
Mit der Kreditzusage ist die Arbeit nicht getan. Die Eintragung ins Grundbuch muss über einen Notar oder Rechtsanwalt als Treuhänder abgewickelt werden. Dieser hält den Kaufpreis treuhänderisch, bis die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen ist. Dieser Prozess dauert in Österreich im Regelfall vier bis acht Wochen. Während dieser Zeit entstehen keine Kreditzinsen, sofern die Bank die Auszahlung an die Grundbucheintragung knüpft.
Nach der Auszahlung empfiehlt sich ein regelmäßiger Blick auf die Zinsentwicklung, besonders bei variablen Darlehen. Österreichische Banken sind verpflichtet, Zinsänderungen schriftlich mitzuteilen. Sondertilgungen sind in vielen Kreditverträgen bis zu einem bestimmten Betrag pro Jahr kostenlos möglich, oft bis zu zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Wer diese Möglichkeit konsequent nutzt, kann die Gesamtlaufzeit erheblich verkürzen und tausende Euro an Zinskosten sparen.
Eine Immobilienfinanzierung in Österreich erfordert heute mehr Vorbereitung als noch vor fünf Jahren. Wer die Rahmenbedingungen kennt, frühzeitig Eigenkapital aufbaut und mehrere Bankangebote einholt, kann auch in diesem Marktumfeld eine solide und tragfähige Finanzierung aufstellen.
