Eigentumswohnung oder ETF: Was rentiert sich wirklich?

Ob sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage mehr rentiert als ein ETF-Portfolio, entscheidet sich an zwei Zahlen: an der jährlichen Wertsteigerung der Immobilie und am Zinssatz der Bank. Alles andere ist Feinjustierung. Bei einer typischen Konstellation in einer mittelgroßen deutschen Stadt liegt die Schwelle, ab der die Wohnung das Depot schlägt, bei rund zweieinhalb Prozent Wertzuwachs pro Jahr. Darunter gewinnt der ETF, darüber die Wohnung. Wie ich auf diese Zahl komme, steht weiter unten komplett aufgeschlüsselt.

Der Haken an fast allen Online-Renditerechnern: Sie rechnen mit der Bruttomietrendite und dem Kaufpreis. Beides sind die falschen Zahlen.

Kaufpreis ist nicht Einstandspreis

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 900 Euro Kaltmiete im Monat sind das 3,6 Prozent. Diese Zahl steht in jedem Exposé und ist für eine Anlageentscheidung wertlos.

Denn gekauft wird nie zum Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuchamt kosten zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent, und wenn ein Makler beteiligt ist, kommt dessen Anteil obendrauf. Seit der Reform der Maklerprovision bei Wohnimmobilien darf der Käufer bei selbstgenutztem Wohneigentum höchstens die Hälfte tragen, bei Kapitalanlegern gilt diese Regel allerdings nicht in allen Konstellationen. In Nordrhein-Westfalen mit Makler landet man schnell bei zwölf Prozent Nebenkosten.

Aus 300.000 Euro werden so rund 336.000 Euro Einstand. Die Bruttomietrendite rutscht damit von 3,6 auf 3,2 Prozent. Und das ist immer noch brutto.

Der entscheidende Punkt an den Nebenkosten: Sie sind sofort weg. Sie erhöhen den Wert der Wohnung nicht um einen Cent. Wer nach zwei Jahren wieder verkaufen muss, hat allein hier einen zweistelligen Prozentverlust eingefahren, bevor der Markt überhaupt mitgeredet hat.

Die Posten, die in der Rechnung fehlen

Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr legt man auf den Mieter um, die sind neutral. Was hängen bleibt, ist diese Liste:

• Instandhaltung: Für die Rücklage der Eigentümergemeinschaft plus Instandhaltung im Sondereigentum sollte man je nach Alter und Zustand des Gebäudes rund acht bis zwölf Euro pro Quadratmeter und Jahr ansetzen. Bei 65 Quadratmetern sind das etwa 650 Euro. Wer mit den oft viel niedrigeren Beiträgen rechnet, die die Gemeinschaft tatsächlich erhebt, verschiebt das Problem nur nach hinten.
• Verwaltung: Die WEG-Verwaltung kostet üblicherweise zwischen 25 und 35 Euro pro Einheit und Monat, also 300 bis 420 Euro im Jahr. Wer die Mieterbetreuung zusätzlich abgibt, zahlt dafür oft noch einmal rund fünf Prozent der Jahresmiete.
• Mietausfall und Leerstand: Zwei Prozent der Jahresmiete sind ein knapper, aber vertretbarer Ansatz in nachgefragten Lagen. Ein einziger Mieterwechsel mit zwei Monaten Leerstand und frischer Malerarbeit verbrennt die Rendite eines halben Jahres.
• Nicht umlagefähige Positionen: Bankgebühren, Steuerberatung für Anlage V, Mitgliedsbeiträge, Fahrten zur Eigentümerversammlung. Einzeln klein, zusammen schnell 200 Euro.

In Summe bleiben von 10.800 Euro Jahreskaltmiete realistisch etwa 9.400 Euro übrig. Die Nettomietrendite auf den Einstandspreis liegt damit bei rund 2,8 Prozent. Das ist die Zahl, mit der man arbeiten muss, und sie liegt in guten Lagen deutscher Großstädte derzeit eher noch darunter.

Dazu kommt ein Risiko, das keine Jahresrechnung abbildet: die Sonderumlage. Beschließt die Gemeinschaft eine Fassadendämmung, einen Dachstuhl oder den Austausch der Heizung, wird es fünfstellig, und zwar sofort fällig. Wer eine Wohnung in einem Gebäude mit Baujahr zwischen 1960 und 1980 und dünner Rücklage kauft, kauft diese Rechnung mit.

Der Hebel: warum die Wohnung trotzdem gewinnen kann

Niemand gibt einem 250.000 Euro Kredit, um damit einen MSCI World zu kaufen. Für eine vermietete Wohnung schon. Das ist der eigentliche strukturelle Unterschied zwischen beiden Anlagen, und er funktioniert in beide Richtungen.

Solange die Gesamtrendite der Immobilie über dem Kreditzins liegt, vergrößert jeder geliehene Euro die Eigenkapitalrendite. Liegt sie darunter, frisst der Kredit das Eigenkapital auf. Bei Darlehenszinsen um vier Prozent und einer Nettomietrendite von 2,8 Prozent trägt die Miete die Finanzierung nicht. Die Rechnung geht dann nur noch über zwei Kanäle auf: über die Wertsteigerung und über die Steuer.

Zehn Jahre, zwei Wege, gleiches Geld

Angenommen: 300.000 Euro Kaufpreis, 65 Quadratmeter, 900 Euro Kaltmiete, 36.200 Euro Nebenkosten. Eigenkapital 86.200 Euro, Darlehen 250.000 Euro zu 3,8 Prozent mit zwei Prozent Anfangstilgung, Annuität also 14.500 Euro im Jahr. Gebäudeanteil 75 Prozent, lineare AfA zwei Prozent, persönlicher Grenzsteuersatz 42 Prozent.

Daraus ergibt sich im ersten Jahr ein steuerlicher Verlust von rund 4.500 Euro, der die Steuerlast um etwa 1.900 Euro senkt. Unterm Strich muss der Eigentümer jeden Monat etwa 275 Euro aus eigener Tasche zuschießen. Über zehn Jahre sind das rund 33.000 Euro zusätzlich zum Eigenkapital.

Genau diese Beträge wandern im Vergleichsszenario stattdessen ins Depot: 86.200 Euro als Einmalanlage, danach 275 Euro monatlich in einen breiten Aktien-ETF. Als Annahme sechseinhalb Prozent Rendite vor Steuern, Besteuerung erst beim Verkauf nach zehn Jahren mit 26,375 Prozent auf 70 Prozent des Gewinns (Teilfreistellung für Aktienfonds).

Bei anderthalb Prozent Wertsteigerung gewinnt das Depot deutlich. Bei zwei Prozent liegt die Wohnung bei rund 175.000 Euro, immer noch hinten. Der Gleichstand stellt sich bei etwa zweieinhalb Prozent jährlicher Wertsteigerung ein. Liegt sie bei drei Prozent, zieht die Immobilie auf rund 213.000 Euro davon, und bei vier Prozent ist das Rennen nicht mehr knapp. Genau das ist die Hebelwirkung: Die Wertsteigerung wirkt auf den vollen Kaufpreis, verdient wird sie aber mit einem Bruchteil davon an Eigenkapital.

Zwei Dinge sind in dieser Rechnung zugunsten des Depots nicht berücksichtigt: Mietsteigerungen über zehn Jahre, die den monatlichen Zuschuss sinken lassen, und der Umstand, dass der Verkaufsgewinn der Wohnung nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei ist. Zugunsten der Wohnung fehlen Sonderumlagen, ein längerer Leerstand und die Kosten eines Verkaufs. Die Schwelle von zweieinhalb Prozent ist deshalb eine Orientierung, keine Nachkommastelle.

Zwei Steuersysteme, zwei Logiken

Beim ETF ist die Besteuerung simpel und kaum zu gestalten: 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag, bei Aktienfonds auf 70 Prozent des Ertrags, dazu der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro pro Person und Jahr. Thesaurierende Fonds zahlen unterjährig die Vorabpauschale, die sich am Basiszins orientiert und beim späteren Verkauf angerechnet wird. Das kostet ein wenig Liquidität, keine Rendite im eigentlichen Sinn.

Bei der Wohnung ist die Steuer ein aktiver Renditebaustein. Zinsen, Abschreibung, Verwaltung und Instandhaltung mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In der Anfangsphase einer Finanzierung entsteht dadurch regelmäßig ein steuerlicher Verlust, der andere Einkünfte drückt. Wer 42 Prozent Grenzsteuersatz hat, bekommt faktisch 42 Prozent der Zinsen vom Finanzamt zurück. Bei einem Grenzsteuersatz von 25 Prozent schrumpft dieser Vorteil erheblich, und die Rechnung oben kippt noch stärker zum Depot.

Der zweite Steuerhebel ist die Haltedauer. Nach zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen steuerfrei. Beim ETF gibt es keine solche Frist. Wer eine Wohnung ernsthaft als Kapitalanlage kauft, plant deshalb mit mindestens zehn, realistisch eher fünfzehn Jahren. Alles darunter rechnet sich wegen der Nebenkosten fast nie.

Aufwand, Streuung, Nerven

Ein ETF-Portfolio braucht ungefähr zwei Stunden im Jahr: Sparplan prüfen, gegebenenfalls rebalancen, Steuerbescheinigung ablegen. Eine Wohnung kostet realistisch zehn bis zwanzig Stunden im Jahr, in einem Jahr mit Mieterwechsel oder Wasserschaden deutlich mehr. Rechnet man dafür einen Stundensatz an, verschiebt sich das Bild noch einmal.

Dazu kommt das Klumpenrisiko. Eine Wohnung ist ein einzelnes Objekt, in einer einzigen Stadt, in einem einzigen Gebäude, mit einem einzigen Mieter. Ein breiter Aktien-ETF verteilt dasselbe Geld auf über tausend Unternehmen. Dafür schwankt das Depot sichtbar und täglich, während der Wert der Wohnung nur beim Verkauf festgestellt wird. Dass viele Anleger das als geringeres Risiko empfinden, ist psychologisch verständlich und ökonomisch falsch. Es hat allerdings einen echten Nebeneffekt: Wer den Kurs nicht sieht, verkauft nicht panisch. Immobilienbesitzer halten durch. Depotbesitzer oft nicht.

Wofür ich mich entscheiden würde

Für den Normalfall, also für jemanden mit sechsstelligem Vermögen, mittlerem bis gutem Einkommen und ohne besondere Marktkenntnis vor Ort, ist das ETF-Portfolio die bessere Wahl. Es liefert bei den heutigen Kaufpreis-Miet-Verhältnissen die höhere erwartete Rendite nach Steuern, kostet fast keine Zeit und lässt sich in Teilen verkaufen, wenn Geld gebraucht wird.

Die Wohnung ist die bessere Wahl, wenn mindestens drei dieser Bedingungen zusammenkommen: ein Grenzsteuersatz von 42 Prozent oder mehr, ein Kaufpreis unterhalb des 25-Fachen der Jahresnettokaltmiete, ein Standort mit nachweisbarem Bevölkerungszuwachs, handwerkliche Eigenleistung oder ein Netzwerk vor Ort, und ein Anlagehorizont von mindestens fünfzehn Jahren. Dann kann der Kredithebel das leisten, was im Depot niemand bekommt.

Was ich in keinem Fall empfehle: Eigenkapital komplett in die Anzahlung stecken und ohne Puffer starten. Drei Monatsmieten Rücklage sind zu wenig. Unter 15.000 Euro frei verfügbarem Geld neben der Finanzierung wird aus der ersten Sonderumlage ein Notverkauf.

Vor der Unterschrift

Bevor überhaupt über Rendite geredet wird, gehören drei Unterlagen auf den Tisch: die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, der aktuelle Stand der Erhaltungsrücklage in Euro pro Quadratmeter, und die Wirtschaftspläne der letzten zwei Jahre. In den Protokollen stehen die vertagten Beschlüsse, und vertagte Beschlüsse sind künftige Rechnungen. Steht dort etwas zu Dach, Heizung, Fassade oder Leitungen, ohne dass die Rücklage es deckt, ist der verhandelte Kaufpreis bereits zu hoch, egal was der Renditerechner sagt.