Wer in den letzten Jahren nach Alternativen zu Büro- oder Einzelhandelsimmobilien gesucht hat, ist früher oder später auf Logistikimmobilien gestoßen. Die Assetklasse hat sich seit 2015 deutlich professionalisiert, und institutionelle Investoren wie Prologis, Garbe oder DWS haben die Nachfrage nach modernen Hallen stark angeheizt. Doch auch Privatinvestoren mit einem Kapital ab rund 500.000 Euro können über Club Deals, offene Immobilienfonds oder direkte Beteiligungen in dieses Segment einsteigen. Die entscheidende Frage lautet dabei fast immer: Wer sitzt eigentlich am anderen Ende des Mietvertrags?
Warum Logistikimmobilien strukturell gefragt bleiben
Der Onlinehandel hat den Bedarf an Lagerflächen dauerhaft verändert. Laut Statistisches Bundesamt wuchs der Umsatz im deutschen Onlinehandel zwischen 2015 und 2023 von rund 46 Milliarden auf über 85 Milliarden Euro. Jede bestellte Ware muss irgendwo gelagert, kommissioniert und versendet werden. Das treibt die Nachfrage nach Neubauflächen in logistisch günstigen Lagen, während gleichzeitig das Angebot durch mangelnde Gewerbegrundstücke, Umweltauflagen und lange Genehmigungsverfahren begrenzt bleibt.
Hinzu kommt der Trend zur Nearshoring-Produktion: Unternehmen verlagern Teile ihrer Lieferketten zurück nach Europa, was zusätzliche Umschlag- und Pufferlagerkapazitäten erfordert. Für Investoren bedeutet das strukturell niedrige Leerstandsquoten, die in guten Lagen unter drei Prozent liegen können, und stabile Mietpreise zwischen 5 und 9 Euro pro Quadratmeter und Monat für moderne Neubauhallen im deutschen Raum.
Transportunternehmen als Mieter: Chancen und Risiken
Unter den typischen Mietern von Logistikimmobilien sind Transportunternehmen eine besonders relevante Gruppe. Sie benötigen Flächen für Umschlag, Zwischenlagerung, Fahrzeugabstellung und Werkstattbetrieb. Das Spektrum ist breit: Ein mittelständischer Spediteur aus dem Stückgutbereich hat völlig andere Anforderungen als ein Paketdienstleister, der 24-Stunden-Betrieb und Förderanlagentechnik benötigt. Wer als Investor verstehen möchte, wie Transportunternehmen im Güterverkehr strukturiert sind und welche Betriebsmodelle am Markt existieren, sollte sich mit den unterschiedlichen Segmenten vertraut machen, bevor er einen Mietvertrag bewertet.
Die Bonität eines Transportunternehmens als Mieter schwankt erheblich. Große Konzerne wie DB Schenker, DHL oder Rhenus bringen Investment-Grade-Ratings mit und ermöglichen langfristige Mietverträge über 10 bis 15 Jahre. Mittelständische Spediteure mit 50 bis 200 Fahrzeugen sind dagegen konjunkturabhängiger: In Rezessionsphasen, wie zuletzt 2023 und 2024, stiegen die Insolvenzen im Transportgewerbe spürbar an. Das Kreditreformregister verzeichnete für 2023 einen Anstieg der Firmeninsolvenzen im Bereich Logistik und Transport von über 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss
Investoren sollten vor Abschluss eines Mietvertrags mindestens die letzten drei Jahresabschlüsse des potenziellen Mieters einsehen, eine Wirtschaftsauskunft einholen und die Eigenkapitalquote analysieren. Im Transportgewerbe gelten Eigenkapitalquoten unter zehn Prozent als kritisch, da das Geschäftsmodell kapitalintensiv und margenarm ist. Wer auf Nummer sicher gehen will, verlangt zusätzlich eine Mietbürgschaft oder eine Barkaution von drei bis sechs Monatsmieten.
Standort entscheidet über Drittverwendbarkeit
Eine Logistikimmobilie ist nur so gut wie ihre Lage. Das klingt banal, wird aber von privaten Investoren häufig unterschätzt. Die klassischen Kriterien sind: Entfernung zu Autobahnanschlüssen (idealerweise unter drei Kilometer), Verfügbarkeit von Arbeitskräften im Einzugsgebiet, kommunale Bebauungspläne und mögliche Nutzungseinschränkungen durch Lärmschutzauflagen. Gerade bei Transportunternehmen als Mietern kommt ein weiterer Faktor hinzu: Ob LKW-Verkehr rund um die Uhr genehmigt ist, entscheidet darüber, ob die Immobilie für diesen Nutzertyp dauerhaft geeignet bleibt.
Die Drittverwendbarkeit ist das entscheidende Risikomaß. Wenn ein Mieter auszieht, muss die Halle ohne großen Umbauaufwand an einen anderen Nutzer vermietet werden können. Standardhallen mit einer Deckenhöhe ab zehn Metern, ebenerdigen Toren und ausreichend LKW-Rangiertiefe (mindestens 35 Meter) lassen sich deutlich breiter vermarkten als Sonderbauten mit spezifischen Kühl- oder Gefahrgutanforderungen.
Mietvertragstruktur und typische Konditionen
Im gewerblichen Mietrecht gibt es keine gesetzliche Mietpreisbremse und keine Kündigungsschutzregeln wie im Wohnbereich. Das ist für Investoren ein Vorteil: Laufzeiten, Indexierungsklauseln und Verlängerungsoptionen sind frei verhandelbar. Üblich im Logistiksegment sind Triple-Net-Verträge (auch NNN-Verträge genannt), bei denen der Mieter Betriebskosten, Instandhaltung und Versicherungen selbst trägt. Das reduziert den Verwaltungsaufwand für den Vermieter erheblich.
Eine Indexierung an den Verbraucherpreisindex, die bei Überschreiten einer Schwelle von fünf bis zehn Prozent automatisch greift, hat sich in der Hochinflationsphase 2022/2023 als echter Wertsicherungsmechanismus erwiesen. Investoren, die ältere Mietverträge ohne Indexklausel übernommen haben, mussten dagegen reale Mietrückgänge hinnehmen. Beim Kauf einer bestehenden Logistikimmobilie lohnt sich deshalb eine genaue Prüfung der Vertragskonditionen, bevor der Kaufpreis bewertet wird.
Renditen und Bewertungsmaßstäbe im Überblick
| Lage | Nettoanfangsrendite | Typische Mietlaufzeit |
|---|---|---|
| Top-7-Standorte (z.B. Frankfurt, Hamburg) | 3,8 bis 4,5 % | 8 bis 15 Jahre |
| B-Lagen (regionale Zentren) | 5,0 bis 6,5 % | 5 bis 10 Jahre |
| Periphere Lagen mit Sondermietern | 6,5 bis 8,0 % | 3 bis 7 Jahre |
Die höhere Rendite in Randlagen spiegelt das Klumpenrisiko wider: Fällt der einzige Mieter aus, steht die Halle oft länger leer, weil der Nutzermarkt dünner ist. Für Privatinvestoren ohne Immobilienportfolio empfiehlt sich daher tendenziell eher die B-Lage mit solide aufgestelltem Mieter als die Spitzenrendite auf dem Land.
Regulatorische Rahmenbedingungen nicht unterschätzen
Logistikimmobilien unterliegen je nach Nutzungsart unterschiedlichen baurechtlichen und umweltrechtlichen Anforderungen. Wer Gefahrgutlagerung oder Speditionsbetrieb mit Tankanlagen zulässt, muss die wasserrechtlichen Anforderungen aus dem Wasserhaushaltsgesetz im Blick behalten. Undichtigkeiten bei Heizöl- oder Dieseltanks können zu erheblichen Sanierungskosten führen, die ohne entsprechende Haftungsklauseln im Mietvertrag am Eigentümer hängenbleiben.
Wer all diese Punkte systematisch abarbeitet, hat gegenüber dem durchschnittlichen Käufer einer Logistikimmobilie einen echten Informationsvorsprung. Die Assetklasse bleibt strukturell attraktiv, verlangt aber mehr Sorgfalt bei der Mieterauswahl und Vertragsgestaltung als es der erste Blick auf die Renditekennzahlen vermuten lässt.
