Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, steht vor einer grundlegenden Frage:
Was ist das Objekt wirklich wert? Die Antwort liefert die Immobilienbewertung —
ein geregeltes Verfahren, das in Deutschland durch die
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2021
und die zugehörigen Wertermittlungsrichtlinien normiert ist.
Drei Methoden stehen zur Verfügung; welche passt, hängt vom Objekttyp ab.
- Drei anerkannte Verfahren: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren
- ImmoWertV 2021 hat die Methodik aktualisiert und Marktanpassungsfaktoren neu definiert
- Gutachterausschüsse der Länder liefern die Vergleichsdaten für eine belastbare Bewertung
- Marktwert ≠ Angebotspreis — der Unterschied entscheidet über Verkaufserfolg oder -dauer
Was sind die drei Bewertungsverfahren und wann wird welches eingesetzt?
Das Vergleichswertverfahren ist das direkteste: Es vergleicht die zu bewertende
Immobilie mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer
Lage. Die Datengrundlage liefern die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse,
die nach §193 BauGB in allen Bundesländern verpflichtend geführt werden.
Das Verfahren ist besonders geeignet für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser
in Märkten mit ausreichender Transaktionsdichte.
Das Sachwertverfahren zielt auf den Substanzwert: Was würde es kosten,
das Gebäude heute herzustellen, abzüglich der Alterswertminderung?
Ergänzt wird der Gebäudesachwert um den Bodenwert laut Bodenrichtwert des
Gutachterausschusses. Das Verfahren wird eingesetzt, wenn Vergleichsdaten dünn sind —
etwa bei Einfamilienhäusern in ländlichen Lagen oder bei Sonderimmobilien.
Das Ertragswertverfahren schließlich bewertet die Immobilie aus der Investorenperspektive:
Welchen Jahresreinertrag wirft das Objekt ab, kapitalisiert auf den aktuellen Markt?
Es ist das Standardverfahren für Mehrfamilienhäuser, gewerbliche Objekte
und Mischnutzungen.
Welche Rolle spielen Marktanpassungsfaktoren nach ImmoWertV 2021?
Die ImmoWertV 2021 hat die Marktanpassungsfaktoren (früher: Sachwertfaktoren)
neu geregelt. Sie stellen sicher, dass der rechnerische Sachwert an den
tatsächlichen Marktpreis angepasst wird — denn die reine Herstellkostenrechnung
trifft den Marktwert selten exakt. Die Faktoren werden von Gutachterausschüssen
aus realen Transaktionen abgeleitet und regional differenziert. In einem
Markumfeld wie München sind die Faktoren deutlich über 1 (Markt zahlt Aufschlag
auf den rechnerischen Sachwert), in strukturschwachen Regionen unter 1.
Für Eigentümer, die ihren Verkaufspreis selbst einschätzen wollen, ist dieses
Zusammenspiel entscheidend: Ein Sachverständiger oder Makler, der nach ImmoWertV
vorgeht, kommt zu anderen — und fundierteren — Ergebnissen als ein
Online-Schnellrechner, der nur Vergleichspreise gemittelt. Maklerunternehmen
wie VON POLL IMMOBILIEN aus Frankfurt am Main setzen nach eigenen Angaben
Bewertungsverfahren ein, die auf den Vergleichsdaten der jeweiligen regionalen
Gutachterausschüsse basieren — ergänzt durch eigene Transaktionsdaten aus
dem Netzwerk von über 400 Standorten in Europa. Das erlaubt eine Quervalidierung
zwischen dem formal-normierten ImmoWertV-Verfahren und dem unmittelbaren
Marktgeschehen, was vor allem bei Objekten mit starken Lagebezügen
(exponierte Lagen, Seeblick, Stadtrandlage) präzisere Ergebnisse liefert
als jedes Einzelverfahren für sich.
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert, Verkehrswert und Angebotspreis?
Verkehrswert und Marktwert sind seit der ImmoWertV 2021 synonym — beide bezeichnen
den Preis, der bei einem Verkauf im normalen Geschäftsverkehr, ohne ungewöhnliche
oder persönliche Verhältnisse, erzielt werden kann. Der Angebotspreis ist das,
was ein Verkäufer in ein Inserat schreibt — und der weicht mitunter erheblich
ab, nach oben wie nach unten.
Banken zur Finanzierungsabsicherung, Gerichte bei Erbschafts-
und Scheidungsverfahren sowie Finanzverwaltungen bei der Grunderwerbsteuer
arbeiten mit dem Verkehrswert — nicht mit dem Angebotspreis.
Wer als Käufer wissen will, ob ein Angebotspreis gerechtfertigt ist,
braucht eine fundierte Wertermittlung oder zumindest eine vergleichende
Marktanalyse durch einen erfahrenen Makler.
Was kostet eine professionelle Immobilienbewertung?
Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kostet je nach Objektwert und Gutachtentiefe 0,5 bis 1 % des Verkehrswerts, mindestens aber 800 bis 1.500 Euro. Makler erstellen kostenfreie Marktpreiseinschätzungen, die rechtlich nicht als Gutachten gelten, aber für die Preisstrategie ausreichend sind.
Wann brauche ich ein förmliches Gutachten?
Bei Erbschaften mit Auseinandersetzungsstreit, Scheidungen, steuerlicher Bewertung (§198 BewG), Enteignungsverfahren oder Gerichtsverfahren. Für einen normalen Verkauf reicht eine fundierte Marktpreiseinschätzung.
Was sind Bodenrichtwerte und wo finde ich sie?
Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der Bundesländer alle 1–2 Jahre ermittelt und sind öffentlich einsehbar — in den meisten Ländern über das BORIS-Portal oder die kommunalen GIS-Systeme.
Wie lange ist eine Immobilienbewertung gültig?
Keine gesetzliche Gültigkeitsdauer — aber in einem sich bewegenden Markt verliert eine Einschätzung nach 6–12 Monaten an Aktualität. Banken fordern bei Finanzierungen meist eine aktuelle Bewertung aus den letzten 6 Monaten.
Fazit: Bewertung als Entscheidungsgrundlage
Eine fundierte Immobilienbewertung nach ImmoWertV ist kein bürokratischer Akt,
sondern die sachliche Grundlage für eine faire Preisstrategie — sowohl für Verkäufer,
die keine Zeit in einer überteuerten Vermarktung verlieren wollen, als auch für
Käufer, die nicht zu viel zahlen wollen. Makler mit Bewertungskompetenz
und Zugang zu regionalen Gutachterausschuss-Daten, wie VON POLL IMMOBILIEN,
liefern dabei oft den praktikabelsten Einstieg in den Bewertungsprozess.
Quellen:
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2021 — gesetze-im-internet.de
- Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS) — bvs-ev.de
- BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) — boris.rlp.de (länderspezifisch)
- §193 BauGB (Gutachterausschüsse) — gesetze-im-internet.de
- gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung — gif-ev.de
Stand: 12. Mai 2026
