Wer in den vergangenen Jahren ausschließlich auf München gesetzt hat, kennt das Problem: Kaufpreise jenseits der 8.000 Euro pro Quadratmeter, Bruttomietrenditen unter zwei Prozent und ein Wettbewerb um jedes Objekt, der Bieterverfahren zur Normalität gemacht hat. Augsburg, nur 70 Kilometer westlich, bietet Kapitalanlegern 2026 ein anderes Bild. Die Stadt wächst, der Arbeitsmarkt ist stabil, und die Bewertungen sind noch nicht ausgereizt.
Wo Augsburg heute steht
Mit rund 305.000 Einwohnern ist Augsburg die drittgrößte Stadt Bayerns und gehört zur Metropolregion München. Das ist kein Zufall: Viele Pendler, die sich München nicht leisten können oder wollen, siedeln sich hier an. Die Universität Augsburg zählt über 20.000 Studierende, der Technologiepark am Campus entwickelt sich kontinuierlich weiter, und Unternehmen wie MAN, KUKA und Renk haben hier ihren Sitz oder wesentliche Standorte.
Der Wohnungsleerstand liegt unter zwei Prozent. Das ist strukturell niedrig genug, um Vermietern eine verlässliche Nachfrage zu sichern. Gleichzeitig hat der Neubau in den vergangenen Jahren nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt gehalten. Genehmigungszahlen für neue Wohneinheiten sind seit 2022 rückläufig, was mittelfristig den Bestand aufwertet.
Kaufpreise und Renditen 2026
Eigentumswohnungen im Bestand kosten in Augsburg je nach Lage und Zustand zwischen 3.200 und 5.800 Euro pro Quadratmeter. Neubauten in begehrten Lagen wie der Innenstadt oder dem Univiertel erreichen vereinzelt 6.500 Euro, bleiben damit aber deutlich unter dem Münchner Niveau. Wer eine 75-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage für 360.000 Euro kauft und 1.050 Euro kalt vermietet, erzielt eine Bruttomietrendite von rund 3,5 Prozent.
Das klingt nicht spektakulär, ist aber im Vergleich zu München oder Hamburg solide. Entscheidender für die Renditerechnung sind Nebenkosten und Finanzierungsstruktur. Bei einem Beleihungsauslauf von 70 Prozent und einem Zehn-Jahres-Zinssatz von derzeit rund 3,7 Prozent (Stand: Frühjahr 2025) bleibt die Kalkulation knapp positiv, wenn die Bewirtschaftungskosten konservativ mit 25 Prozent der Kaltmiete angesetzt werden.
Stadtteile im Vergleich
Augsburg ist kein monolithischer Markt. Die Rendite- und Preisspanne zwischen den Stadtteilen ist erheblich:
- Innenstadt und Jakobervorstadt: Höchste Kaufpreise, stabile Nachfrage, aber wenig Aufwertungspotenzial. Geeignet für sicherheitsorientierte Anleger.
- Lechhausen und Oberhausen: Traditionelle Arbeiterviertel mit günstigen Einstiegspreisen (ab 2.800 Euro/qm), hoher Mieternachfrage und überdurchschnittlichen Bruttomietrenditen bis 4,5 Prozent.
- Haunstetten und Göggingen: Familiengeprägter Süden mit guter Infrastruktur. Preise zwischen 3.800 und 5.000 Euro/qm, solide Wertstabilität, geringer Leerstand.
- Hochzoll: Wachsender Stadtteil mit Aufwertungsdynamik, besonders im Bereich Bestandssanierung. Noch moderate Preise, aber zunehmender Zuzug junger Familien.
Wer sich konkret über aktuelle Angebote und Marktpreise in den einzelnen Lagen informieren möchte, findet bei Immobilien Augsburg von Lünendonk eine praxisnahe Übersicht mit lokalem Marktbezug. Entscheidend bleibt aber immer die eigene Kalkulation auf Objektebene.
Was den Markt 2026 antreibt
Drei Faktoren überlagern sich aktuell und sollten Kapitalanleger im Blick behalten:
Zinsnormalisierung: Die EZB hat die Leitzinsen im Laufe des Jahres 2025 schrittweise gesenkt. Für Baufinanzierungen bedeutet das noch keine dramatische Entspannung, weil die Kapitalmarktzinsen träger reagieren. Trotzdem: Finanzierungen, die 2022 und 2023 schlicht nicht mehr rechneten, werden wieder darstellbar. Das zieht mehr Käufer zurück in den Markt und stabilisiert die Preise.
Angespannter Mietmarkt: Augsburg gehört zu den Kommunen mit Mietpreisbremse. Das begrenzt die Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete. Wer Bestandsmieten weit unterhalb des Marktniveaus übernimmt, kalkuliert realistischerweise mit Mietanpassungen erst nach Mieterwechsel. Der Augsburger Mietspiegel 2024 weist für mittlere Lagen Nettokaltmieten zwischen 11,50 und 14,50 Euro pro Quadratmeter aus.
Sanierungsdruck: Objekte mit schlechter Energieeffizienz (Klasse F, G, H) werden am Markt zunehmend mit Abschlägen gehandelt. Das eröffnet Einstiegschancen für Anleger, die Sanierungsmaßnahmen aktiv einkalkulieren. Wer eine Bestandswohnung aus den 1970er Jahren für 3.000 Euro/qm kauft und 400 Euro/qm in energetische Sanierung investiert, kommt auf ein Gesamtinvestment, das bei gestiegenen Mieten nach Sanierung noch tragfähige Renditen erlaubt.
Typische Fehler bei Augsburg-Investments
Auch ein funktionierender Markt schützt nicht vor handwerklichen Fehlern in der Kalkulation. Einige davon tauchen regelmäßig auf:
- Instandhaltungsrücklage zu niedrig ansetzen. Bei Altbau sollten 1,50 bis 2,00 Euro pro Quadratmeter und Monat eingeplant werden.
- Kaufnebenkosten unterschätzen. In Bayern fallen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer an, plus Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Insgesamt sind 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises realistisch.
- Mietausfallrisiko ignorieren. Ein Leerstand von vier Wochen pro Jahr entspricht rund acht Prozent Mietausfall. Das gehört in jede Renditerechnung.
- Zu starkes Vertrauen in Vergangenswerte. Augsburg hat sich gut entwickelt, aber Wertsteigerungen der Jahre 2015 bis 2021 sind keine verlässliche Planungsgrundlage für die nächste Dekade.
Fazit: Augsburg bleibt interessant, aber selektiv
Augsburg ist 2026 kein Geheimtipp mehr, aber auch kein überhitzter Markt. Die Fundamentaldaten stimmen: Bevölkerungswachstum, niedriger Leerstand, stabile Wirtschaftsstruktur und eine Lage, die von der Münchner Dynamik profitiert, ohne deren Preisexzesse mitzumachen. Bruttomietrenditen zwischen 3,5 und 4,5 Prozent sind erreichbar, setzen aber eine sorgfältige Objektauswahl voraus.
Für Kapitalanleger mit langfristigem Horizont ist die Stadt weiterhin eine ernsthafte Option, solange die Kalkulation auf realistischen Annahmen basiert und nicht auf Hoffnungen. Wer gezielt in Lechhausen, Hochzoll oder Haunstetten sucht, findet noch Objekte mit angemessenem Preis-Rendite-Verhältnis. Die Geduld, auf das richtige Objekt zu warten, zahlt sich aus.
