Wer an Auslandsimmobilien als Kapitalanlage denkt, landet gedanklich schnell in Spanien, Portugal oder vielleicht noch in der Slowakei. Island taucht in diesen Überlegungen selten auf. Das liegt nicht daran, dass der Markt uninteressant wäre, sondern schlicht daran, dass er wenig bekannt ist. Für Investoren mit Geduld und konkretem Interesse an Nischenmärkten lohnt sich ein genauerer Blick.
Warum Island überhaupt auf dem Radar erscheint
Island hat eine kleine, aber stabile Volkswirtschaft. Das BIP pro Kopf gehört zu den höchsten in Europa, die Arbeitslosigkeit lag in den vergangenen Jahren regelmäßig unter vier Prozent. Reykjavik, die Hauptstadt mit gut 130.000 Einwohnern, wächst kontinuierlich. Die Urbanisierung des Landes schreitet voran: Über 60 Prozent der Bevölkerung leben im Großraum Reykjavik, und dieser Anteil steigt weiter.
Dazu kommt der Tourismus. Island verzeichnete vor der Pandemie jährlich rund zwei Millionen Besucher, bei einer Gesamtbevölkerung von nur 370.000 Menschen. Diese Relation ist für die Immobilienwirtschaft bedeutsam, weil sie den Markt für Kurzzeitvermietungen strukturell anders aufstellt als etwa in Deutschland oder Österreich. In bestimmten Lagen erzielt eine Ferienwohnung in Reykjavik Auslastungsquoten, die mit touristischen Hotspots in Südeuropa konkurrieren.
Rechtliche Rahmenbedingungen für ausländische Käufer
Hier wird es konkret und komplex. Island ist kein EU-Mitglied, gehört aber dem Europäischen Wirtschaftsraum an. Das hat direkte Auswirkungen auf den Immobilienerwerb durch Ausländer.
Bürger aus EWR-Staaten, also auch Deutsche, dürfen Immobilien in Island grundsätzlich kaufen. Allerdings gilt eine wichtige Einschränkung: Wer keinen dauerhaften Wohnsitz in Island hat, benötigt für den Erwerb von Immobilien außerhalb von Reykjavik eine behördliche Genehmigung. Diese wird über das isländische Innenministerium beantragt und in der Praxis meist erteilt, bedeutet aber einen zusätzlichen Verwaltungsschritt und verzögert den Kaufprozess. Für Objekte innerhalb Reykjaviks entfällt diese Pflicht in vielen Fällen.
Wichtig ist außerdem das Grundbuchsystem. Island führt ein verlässliches zentrales Register, das sogenannte Fasteignaskrá. Einträge sind öffentlich zugänglich, Eigentumsrechte gut dokumentiert. Das schützt Käufer und schafft Transparenz, die man in manchen anderen Märkten außerhalb Westeuropas vermisst.
Preisniveau und Marktstruktur
Die Immobilienpreise in Reykjavik haben sich in den vergangenen zehn Jahren erheblich entwickelt. Zwischen 2015 und 2022 stiegen die Preise für Wohnimmobilien um über 80 Prozent in nominaler Betrachtung. Ein Quadratmeter in zentralen Lagen kostet aktuell zwischen 5.000 und 8.000 Euro, abhängig von Lage, Zustand und Objekttyp. Das klingt nach europäischem Mittelfeld, muss aber im Kontext der lokalen Mietpreise und der isländischen Inflation betrachtet werden.
Die Inflation war in Island zwischen 2022 und 2024 ein dominierendes Thema. Sie erreichte zeitweise über neun Prozent und führte zu entsprechenden Zinsanhebungen durch die isländische Zentralbank. Hypothekenzinsen lagen zeitweise bei über neun Prozent, was den lokalen Kaufmarkt abkühlte, ohne ihn einbrechen zu lassen. Für ausländische Investoren, die ohne isländischen Kredit kaufen, ist dieser Effekt weniger direkt relevant, wirkt sich aber auf die Nachfrage und damit auf Exit-Szenarien aus.
Wer sich intensiver mit dem Land beschäftigen möchte, findet auf Seiten wie Urlaub in Island einen guten Einstieg in Geografie, Regionen und die regionale Struktur des Landes, was für die Standortwahl bei einem Investment durchaus nützlich ist.
Vermietung und Rendite: Realistische Zahlen
Die Bruttomietrendite für Wohnimmobilien in Reykjavik bewegt sich laut lokalen Maklerdaten zwischen 4,5 und 6,5 Prozent. Das ist solide, aber nicht außergewöhnlich. Der interessantere Hebel liegt in der Kurzzeitvermietung.
Reykjavik hat die Airbnb-Regulierung verschärft. Seit 2018 gilt eine Obergrenze von 90 Tagen pro Jahr für nicht registrierte Kurzzeitvermietungen. Wer darüber hinaus vermieten möchte, benötigt eine gewerbliche Lizenz. Diese ist erhältlich, aber an Auflagen geknüpft und für Ausländer ohne lokales Netzwerk schwieriger zu navigieren. Wer die Lizenz jedoch hält, kann in Hochsaisonen Tagessätze von 150 bis 280 Euro für eine Zweizimmerwohnung erzielen.
- Bruttomietrendite Wohnimmobilien Reykjavik: 4,5 bis 6,5 Prozent
- Kurzzeitvermietung ohne Lizenz: maximal 90 Tage pro Jahr
- Tagessätze Ferienwohnung (Hochsaison): 150 bis 280 Euro für 2-Zimmer
- Kaufpreise zentral: 5.000 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter
Steuerliche Aspekte nicht unterschätzen
Island erhebt auf Mieteinnahmen eine Einkommensteuer. Für natürliche Personen liegt der Steuersatz gestaffelt zwischen 31,45 und 46,25 Prozent, je nach Gesamteinkommen. Doppelbesteuerungsabkommen existieren zwischen Island und Deutschland, was eine vollständige Doppelbelastung verhindert. Trotzdem sollte die Steuerlast in Island nicht unterschätzt werden. Werbungskosten und Abschreibungen sind absetzbar, aber die Regeln weichen vom deutschen System ab.
Wer als GmbH oder über eine Holdingstruktur investiert, hat andere Voraussetzungen. Isländische Kapitalgesellschaften zahlen einen Körperschaftsteuersatz von 20 Prozent, was für Investoren mit größerem Portfolio strukturell attraktiver sein kann. Ein in Island ansässiger Steuerberater ist bei ernsthaftem Investmentinteresse kein optionales Beiwerk, sondern eine notwendige Ausgabe.
Für wen Island als Investitionsstandort in Frage kommt
Island ist kein Markt für schnelle Gewinne. Wer heute kauft, braucht einen Zeithorizont von mindestens sieben bis zehn Jahren, um Kaufnebenkosten, Verwaltungsaufwand und Wechselkursrisiken sinnvoll zu amortisieren. Die isländische Krone ist keine stabile Ankerwährung. Schwankungen von zehn bis fünfzehn Prozent gegenüber dem Euro innerhalb weniger Jahre sind historisch belegt. Das kann sowohl zugunsten als auch zulasten des Investors wirken.
Sinnvoll ist ein Investment in Island für Anleger, die Portfoliodiversifikation über klassische Märkte hinaus suchen, die Bereitschaft haben, sich in ein fremdes Rechtssystem einzuarbeiten, und die entweder bereits Bezug zum Land haben oder bereit sind, diesen aufzubauen. Ein Objekt aus der Ferne und ohne lokale Kontakte zu managen, ist in Island noch schwieriger als in anderen Auslandsmärkten, weil der Markt klein ist und viel über persönliche Netzwerke läuft.
Als Beimischung in einem bereits breit aufgestellten Immobilienportfolio, verbunden mit realistischen Erwartungen und sorgfältiger Vorbereitung, bietet Island jedoch echte Eigenschaften, die andere Märkte nicht haben: geringe Korrelation mit deutschen Immobilienzyklen, eine stabile Rechtslage und eine strukturelle Nachfrage durch Tourismus und Urbanisierung, die absehbar bestehen bleibt.
