Mallorca gehört seit Jahren zu den gefragtesten Immobilienmärkten Europas. Rund 35.000 Deutsche leben dauerhaft auf der Insel, Tendenz steigend. Der Reiz ist nachvollziehbar: mildes Klima, gute Infrastruktur, direkte Flugverbindungen nach München, Frankfurt oder Hamburg in unter zwei Stunden. Doch wer hier kaufen will, braucht mehr als Urlaubseuphorie. Der Markt ist eng, Preise variieren stark nach Region, und rechtliche Fallstricke lauern für Unkundige an jeder Ecke.
Was kostet Wohnen auf Mallorca wirklich?
Die Preisspanne auf Mallorca ist enorm. Im Südwesten rund um Port Andratx oder Sol de Mallorca beginnen Villen selten unter 2,5 Millionen Euro. Wer in Palma selbst sucht, findet in der Altstadt Eigentumswohnungen ab etwa 4.000 Euro pro Quadratmeter aufwärts, in begehrten Lagen wie Santa Catalina oder El Terreno eher 5.500 bis 7.000 Euro. Günstigere Optionen gibt es im Inselinneren oder im Norden, etwa rund um Inca oder Muro, wo Einfamilienhäuser mit Pool teils noch zwischen 350.000 und 600.000 Euro zu finden sind.
Hinzu kommen Kaufnebenkosten, die in Spanien erheblich sind. Käufer sollten pauschal mit 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises rechnen. Darin enthalten sind die Grunderwerbsteuer (ITP) auf Bestandsimmobilien, die auf den Balearen je nach Kaufpreis zwischen 8 und 13 Prozent gestaffelt ist, sowie Notar- und Grundbuchkosten. Wer das nicht einkalkuliert, erlebt böse Überraschungen.
Die richtige Region finden: Norden, Süden oder Palma?
Die Wahl der Region hängt weniger vom Geschmack ab als von der Nutzung. Wer ganzjährig lebt und arbeitet, sollte die Nähe zu Palma priorisieren. Die Hauptstadt bietet internationale Schulen, Krankenhäuser auf hohem Niveau und eine aktive Geschäftswelt. Familien mit schulpflichtigen Kindern entscheiden sich häufig für die Urbanisationen südwestlich von Palma, wo deutsche und internationale Schulen gut erreichbar sind.
Der Norden um Pollença und Alcúdia spricht eher Ruhesuchende an. Hier ist das Tempo langsamer, die Touristendichte im Winter niedrig. Preislich liegt der Norden unter dem Südwesten, bietet aber ähnliche Landschaftsqualität. Der Osten rund um Manacor und Porto Cristo entwickelt sich seit einigen Jahren stärker, was ihn auch als Anlagestandort interessanter macht.
Rechtliche Grundlagen: Was Nicht-EU-Bürger und Käufer wissen müssen
Für EU-Bürger gibt es beim Kauf selbst keine staatlichen Beschränkungen. Dennoch braucht jeder Käufer eine spanische Steuernummer (NIE), die vor dem Kauf beantragt werden muss. Ohne NIE ist kein Notartermin möglich. Die Beantragung dauert je nach Behörde und Saison zwischen einer Woche und mehreren Monaten. Wer unter Zeitdruck kauft, sollte das frühzeitig anstoßen.
Ein oft unterschätzter Punkt: die Prüfung der Baulizenz und des Katastereintrags. Auf Mallorca existieren zahlreiche Immobilien, bei denen An- oder Umbauten ohne Genehmigung entstanden sind. Diese illegalen Strukturen können bei einem Verkauf oder im Erbfall erhebliche Probleme verursachen. Ein unabhängiger Anwalt, der ausschließlich den Käufer vertritt, ist keine Option, sondern Pflicht.
So läuft die Suche in der Praxis ab
Die meisten Käufer starten ihre Suche online, landen aber schnell bei lokalen Maklern, weil ein Großteil des Angebots dort nie öffentlich inseriert wird. Erfahrene Immobilienbüros auf der Insel haben direkten Zugang zu Eigentümern, die diskret verkaufen wollen. Gerade im Premiumsegment läuft fast alles über persönliche Netzwerke.
Wer seriöse Beratung sucht, sollte auf Büros mit nachweisbarer Erfahrung auf dem lokalen Markt setzen. Anbieter wie Immobilien auf Mallorca spezialisieren sich auf den mallorquinischen Markt und begleiten Käufer vom ersten Suchgespräch bis zur Schlüsselübergabe. Das ist besonders dann wertvoll, wenn man selbst nicht dauerhaft vor Ort ist und Besichtigungen koordinieren muss.
Ein realistischer Suchzeitraum liegt bei drei bis zwölf Monaten. Wer unter Zeitdruck kauft, riskiert Kompromisse bei Lage oder Substanz. Besser ist es, mit einer klaren Kriterienliste anzureisen und maximal fünf bis sieben Objekte pro Besuch zu besichtigen. Mehr wird unübersichtlich.
Finanzierung: Was Banken in Spanien anders machen
Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten üblicherweise mit bis zu 70 Prozent des Kaufpreises, Residenten können bis zu 80 Prozent erhalten. Die Zinsen lagen Mitte 2024 bei variablen Darlehen zwischen 3,5 und 4,5 Prozent, feste Konditionen über zehn Jahre bei etwa 3,8 bis 4,2 Prozent. Einige Käufer nutzen auch deutsche Banken, die Auslandsfinanzierungen anbieten, allerdings oft mit höheren Anforderungen an Sicherheiten in Deutschland.
Wer eine Ferienimmobilie kauft und vermieten möchte, muss die lokale Vermietlizenz (ETV) beachten. Diese ist auf den Balearen seit 2018 stark reglementiert. Neue Lizenzen werden in vielen Gemeinden nicht mehr vergeben. Wer legal vermieten will, muss entweder eine Immobilie mit bestehender Lizenz kaufen oder auf Langzeitvermietung setzen, die nicht unter die Tourismusbeschränkungen fällt.
Laufende Kosten nicht unterschätzen
Neben dem Kaufpreis entstehen dauerhaft Kosten, die Käufer häufig zu niedrig ansetzen. Eine grobe Übersicht für eine Immobilie im mittleren Preissegment um 800.000 Euro:
- Grundsteuer (IBI): je nach Gemeinde 1.000 bis 3.500 Euro jährlich
- Hausverwaltung und Gemeinschaftskosten: 100 bis 400 Euro monatlich bei Urbanisationen
- Poolpflege und Gartenpflege: 300 bis 700 Euro monatlich je nach Grundstücksgröße
- Versicherung: 800 bis 2.000 Euro jährlich
- Nicht-Residenten-Steuer: auch bei Eigennutzung fällt eine fiktive Einkommensteuer an, die auf dem Katasterwert basiert
Wer diese Posten nicht kennt, rechnet sich den Kauf schön und wundert sich im zweiten Jahr über die laufende Belastung.
Fazit: Vorbereitung schlägt Spontankauf
Mallorca bietet als Wohn- und Anlagestandort echte Substanz. Die Infrastruktur ist besser als auf vielen anderen Mittelmeerinseln, der Markt ist liquide, und die Nachfrage aus dem deutschsprachigen Raum bleibt konstant hoch. Wer mit realistischem Budget, klarer Standortstrategie und einem verlässlichen lokalen Netzwerk an den Kauf herangeht, findet eine Immobilie, die dauerhaft Freude macht. Wer dagegen zu schnell entscheidet, zahlt oft doppelt: einmal beim Kauf und einmal beim Weiterverkauf.
