Ein Grundstück ist gebundenes Kapital. Es steht in der Bilanz, wirft aber keine laufenden Erträge ab, solange es ungenutzt bleibt oder nicht verkauft wird. Für Eigentümer, die Liquidität benötigen, ohne die Kontrolle über ihr Grundeigentum vollständig abzugeben, gibt es eine wenig bekannte Möglichkeit: den Teilverkauf. Das Modell ist im Immobilienbereich bekannt, wird bei reinen Grundstücken jedoch seltener diskutiert, obwohl es dort besonders sinnvoll sein kann.
Was genau ist ein Grundstücksteilverkauf?
Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer einen definierten Anteil seines Grundstücks an einen Investor oder eine spezialisierte Gesellschaft. Dieser Anteil wird nicht physisch abgetrennt, sondern als ideeller Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen. Der ursprüngliche Eigentümer bleibt Miteigentümer und behält in der Regel ein Nießbrauchrecht oder ein vertraglich gesichertes Nutzungsrecht an der gesamten Fläche.
Konkret sieht das so aus: Ein Grundstück mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro wird zu 25 Prozent veräußert. Der Eigentümer erhält 100.000 Euro in bar, bleibt aber zu 75 Prozent Eigentümer und kann das Grundstück weiterhin nutzen oder entwickeln. Der Käufer des Anteils erhält dafür eine vertraglich vereinbarte Nutzungsgebühr, meist zwischen 4 und 6 Prozent des ausgezahlten Betrags pro Jahr, und profitiert langfristig von einer Wertsteigerung.
Wann rechnet sich das Modell für Eigentümer?
Das Konstrukt ist keine Universallösung, passt aber in bestimmten Situationen sehr gut. Typische Anwendungsfälle sind:
- Erben, die ein Grundstück übernommen haben, daraus aber kurzfristig Kapital ziehen möchten, ohne eine endgültige Verkaufsentscheidung zu treffen
- Gewerbetreibende, die ihr Betriebsgrundstück als Sicherheit nutzen wollen, ohne eine klassische Bankfinanzierung aufzunehmen
- Privatpersonen im Vorruhestand, die Vermögen freisetzen möchten, aber eine spätere Vererbung oder Selbstnutzung offenhalten wollen
- Projektentwickler, die ein Grundstück sichern, aber die Anschaffungskosten erst schrittweise refinanzieren
Entscheidend ist, dass der Eigentümer langfristig plant. Wer das Grundstück in zwei Jahren ohnehin verkaufen will, fährt mit einem direkten Verkauf in der Regel günstiger. Die Nutzungsgebühr summiert sich, und beim späteren Gesamtverkauf muss der Anteil des Investors ausgekauft werden, oft zu dann höheren Marktpreisen.
Rechtliche Struktur und was im Vertrag stehen muss
Der Teufel liegt hier im Detail. Ein Teilverkauf ist rechtlich anspruchsvoll und unterscheidet sich deutlich von einem einfachen Grundstücksverkauf. Notwendig sind mindestens:
- Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag über den Miteigentumsanteil
- Eine klare Regelung zum Nießbrauch oder Nutzungsrecht, eingetragen im Grundbuch
- Eine Vereinbarung über die Nutzungsgebühr, ihre Anpassung (indexiert oder fest) und die Laufzeit
- Ein Vorkaufsrecht zugunsten des Alteigentümers für den Fall, dass der Investor seinen Anteil weiterveräußern will
- Regelungen für den Gesamtverkauf: Wer entscheidet, zu welchem Preis, und wie wird der Erlös aufgeteilt?
Ohne klare Ausstiegsregelungen entstehen später Konflikte. Wenn zwei Miteigentümer unterschiedliche Vorstellungen über Verkaufszeitpunkt oder Mindestpreis haben, kann das ein Grundstück faktisch unveräußerlich machen. Fachkundige Beratung, sowohl rechtlich als auch steuerlich, ist deshalb keine Option, sondern Voraussetzung.
Markt und Anbieter: Was es bisher gibt
Das Modell des Teilverkauf von Grundstücken ist in Deutschland noch ein junges Marktsegment. Während Teilverkauf-Modelle für Wohnimmobilien durch einige Anbieter breiter bekannt wurden, ist das reine Grundstücksgeschäft deutlich spezialisierter. Entsprechend überschaubar ist die Zahl der seriösen Anbieter, die strukturierte Konzepte mit transparenten Konditionen anbieten.
Wer sich in diesem Markt bewegt, sollte auf einige Qualitätsmerkmale achten: Wird der Wert unabhängig durch einen Gutachter ermittelt? Sind die Nutzungsgebühren klar begrenzt und nicht variabel nach oben offen? Gibt es ein dokumentiertes Rückkaufrecht zu definierten Bedingungen? Anbieter, die auf diese Fragen keine konkreten Antworten geben, sollten gemieden werden.
Steuerliche Aspekte, die oft übersehen werden
Der Teilverkauf ist steuerlich kein neutrales Ereignis. Zunächst zur Grundsteuer: Nach dem Teilverkauf sind beide Miteigentümer grundsätzlich Schuldner, auch wenn intern der Alteigentümer die Last trägt. Das sollte vertraglich geregelt sein.
Wichtiger ist die Frage der Spekulationssteuer. Wenn das Grundstück weniger als zehn Jahre im Eigentum ist, fällt auf den veräußerten Anteil Einkommensteuer auf den Gewinn an. Bei einem Grundstück, das 2018 für 200.000 Euro gekauft und 2024 zu 25 Prozent für 100.000 Euro teilverkauft wird, liegt der anteilige Anschaffungspreis bei 50.000 Euro. Der Gewinn von 50.000 Euro wäre dann steuerpflichtig. Erst nach zehn Jahren greift die Steuerfreiheit für private Veräußerungsgewinne.
Die Nutzungsgebühr, die der Alteigentümer an den Investor zahlt, ist in der Regel nicht steuerlich absetzbar, wenn das Grundstück privat gehalten wird. Bei gewerblicher Nutzung kann das anders aussehen. Auch hier gilt: Ohne steuerliche Beratung im Vorfeld sind Überraschungen vorprogrammiert.
Teilverkauf versus andere Liquidierungsstrategien
Wer Kapital aus einem Grundstück ziehen will, hat neben dem Teilverkauf weitere Optionen. Ein direkter Vergleich zeigt die jeweiligen Stärken:
| Strategie | Liquidität | Eigentumserhalt | Laufende Kosten |
|---|---|---|---|
| Vollverkauf | Maximal | Kein | Keine |
| Teilverkauf | Anteilig | Teilweise | Nutzungsgebühr |
| Grundschuld / Bankdarlehen | Hoch | Vollständig | Zinsen |
| Erbbaurecht | Gering | Vollständig | Erbbauzins (Einnahme) |
Das Bankdarlehen mit Grundschuld ist für viele Eigentümer die günstigste Lösung, sofern die Bonität stimmt und das Grundstück als Sicherheit anerkannt wird. Unbebaute Grundstücke werden von Banken aber oft zurückhaltend bewertet, weil ihnen der laufende Ertrag fehlt. Genau da kann der Teilverkauf eine Lücke füllen, die das klassische Bankgeschäft nicht schließt.
Fazit: Ein Werkzeug mit klaren Grenzen
Der Teilverkauf eines Grundstücks ist kein Patentrezept, aber für bestimmte Eigentümersituationen ein ernstzunehmendes Instrument. Wer ein hochwertiges Grundstück besitzt, daraus Kapital benötigt, aber die langfristige Option offenhalten will, findet hier eine Alternative zum Vollverkauf. Der Preis dafür ist eine jährliche Nutzungsgebühr und eine komplexere rechtliche Konstruktion, die professionelle Begleitung erfordert. Wer diese Bedingungen akzeptiert und die Vertragsdetails sorgfältig aushandelt, kann sein gebundenes Grundstücksvermögen aktivieren, ohne es aufgeben zu müssen.
